Деятельность управляющих компаний в сфере ЖКХ Казани
Особая разновидность юридических лиц, управляющих многоквартирными жилыми домами, стала появляться в Российской Федерации после принятия в марте 2005 года Жилищного Кодекса РФ. Именно в нём говорится о таком способе управления многоквартирным жилым домом (МКД) как управляющие организации. Кстати, именно последнее название с юридической точки зрения является более корректным для обозначения тех структур, которые создаются в жилищно-коммунальном хозяйстве для управления и/или эксплуатации, а также санитарно-технического содержания МКД. Однако чаще в названии таких организаций встречается термин «управляющая компания» (УК).
В настоящее время в Казани действуют сотни управляющих компаний, среди них всего лишь десяток крупных. Это такие компании, как ЖКХ Вахитовского района, ЖКХ Приволжского района, УК «Казань XXI век», УК «Уютный дом», УК «Управдом», УК «Танкодром» и ряд других. В введении этих компаний находится эксплуатация от 100 до 500 многоквартирных домов. С точки зрения городского жителя, такой широкий охват объектов лишает каждый отдельный дом внимания со стороны управляющей организации. Действительно, разве при обслуживании пятисот домов остаётся время на пристальное изучение потребностей каждого подъезда или даже дома. Более мелкие организации, обслуживающие один или несколько домов, со своими функциями должны справляться лучше. В таком видении вопроса существует ряд подводных камней. О них знают многие собственники квартир, чьи дома относятся к ТСЖ (товариществам собственников жилья).
Создание управляющих организаций изначально ставило целью организовать эффективное посредничество между собственниками квартир в многоквартирном жилом доме и предприятиями, оказывающими услуги по содержанию и обслуживанию и поставке коммунальных услуг (ресурсов). Управляющая компания обязана обеспечить своевременный текущий ремонт МКД, поддерживать его в порядке, осуществлять организационные работы по постоянному управлению жилищным фондом. УК выступает в качестве единого представителя всех жильцов дома и заключает договора по поставке коммунальных услуг (электроэнергии, тепла, холодной и горячей водой, газа, услуг канализации и прочих). Управляющая организация собирает на своих счетах денежные средства, уплаченные жителями МКД за коммунальные услуги.
Огромный перечень всех организационных вопросов, которые возложены на руководство управляющих компаний, требует весьма профессионального и ответственного подхода. В небольшой управляющей организации руководители, даже будучи добросовестными и честными, редко могут охватить весь спектр проблем. Нужно учитывать, что в малых УК обычно небольшой штат работников. В некоторых компаниях в штате только директор и главный бухгалтер. Заработная плата в таких УК очень мала.
Такое положение вещей приводит к тому, что профессионалы работать в них не идут. Отсюда низкое качество управленческих решений и частые случаи коммерческого подкупа. Впрочем, последнее обстоятельство вкупе с регулярными сообщениями в новостных лентах о мошенничестве руководителей управляющих компаний присутствует и в крупных УК. В Казани только за последние месяцы произошло несколько случаев присвоения руководителями УК денежных средств, уплаченных жителями обслуживаемых домов за коммунальные услуги.
Существенным недостатком деятельности крупных управляющих компаний обычно называют непрозрачность их деятельности, в том числе формирование тарифов. Это часто приводит к необоснованному завышению стоимости услуг. В Казани уже был серьёзный случай разбирательства несколько лет назад, когда ООО «УК ЖКХ Гвардейская» была обвинена в удвоении в платёжках объёмов холодной воды, поставленной в ряд обслуживаемых домов. Тогда выяснилось, что объём холодной воды для горячего водоснабжения оплачивался по отдельной строке квитанции и дополнительно включался в общую строку услуги «холодная вода». Жители были вынуждены дважды оплачивать один и тот же объём воды. Тогда управляющую компанию заставили сделать перерасчёт. Однако это только один из случаев, получивший огласку. Такого рода скандалы происходят повсеместно и не всегда заканчиваются организационными выводами для УК.
Крупные УК имеют возможность навязать свой стандартный договор жильцам многоквартирных домов, в котором могут очень нечётко и к собственной выгоде прописать свои права и обязанности. Это становится причиной множества судебных разбирательств с неясным итогом.
На общегосударственном уровне проблему управляющих компаний попытались решить принятием закона об их лицензировании. Федеральный закон, принятый в июле 2014 года и вступивший в силу в сентябре, обязал пройти лицензирование все УК. К оговоренному сроку, 1 мая 2015, в Казани получили лицензию 219 управляющих компаний из 225 подавших заявки. Те УК, которые не прошли или не захотели пройти процедуру лицензирования, продолжат свою деятельность до появления новых управляющих компаний на обслуживаемой территории. Путём лицензирования власти пытаются добиться высокого квалификационного уровня управления в УК. Удастся ли достичь поставленных целей, пока ещё трудно определить.
